在业内人士看来，产品的快速获批，充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。它进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，也表明我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。
另有研究人士指出，消费基础设施REITs未来市场规模可达万亿级别。对标国际市场，两支零售商业类REITs跻身全球市值最高的十支REITs行列，市值分别超过390亿美元和340亿美元，国内消费类公募REITs市场前景令人期待。
首批消费REITs获批
市场期盼已久的消费基础设施REITs传来重磅消息。
11月26日，证监会官网信息显示，首批3只消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在交易所审核通过，此时距离上述产品上报恰好一个月。
一个月前，也即10月26日，嘉实基金、华夏基金和中金基金上报了首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT。
仅仅半天后，4只消费基础设施公募REITs火速获受理。数据显示，这4只产品所涉及的底层资产总额估值约140亿元。从目前的情况看，仅有嘉实物美消费REIT尚在审批过程中。
此前在10月20日，证监会曾发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。
从规则的修订，到产品上报、受理、获批，用时仅一个月出头。有基金公司人士认为，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。
质地如何？
此次获批的华润商业REIT发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”，这也使得该产品获得了来自投资人的较高关注。
青岛万象城位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈——这里不仅是青岛城市核心商圈，同时也是国内外游客来青岛旅游消费的必经之地。“这类核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人告诉记者，投资人更关注底层资产位于高能级城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健收益并具备持续增长的潜力。
记者多方了解到，截至2023年6月末，上述产品发起人——华润置地符合现行消费REITs发行标准的准资产还有约20个，未来或将有机会启动扩募计划。随着消费基础设施REITs获得政策支持，该公司已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业务增长极，将抓住消费REITs发展机遇，通过积极参与首发及后续扩募，力争打造行业领先的REIT平台，构建商业资产“投融建管退”业务闭环。
另据记者获悉，旗下基金旗下另一只获批的消费REITs——华夏金茂购物中心REIT将尽快启动发行工作。该产品由中国金茂、中信证券、华夏基金联合推出，底层基础设施——长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，是梅溪湖核心区域方圆3公里内的唯一中大型购物中心，具有稀缺性，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。
该产品原始权益人——上海兴秀茂商业管理有限公司系中国金茂推进公募REITs过程中新设立的商业资产独立持有平台。中国金茂是央企中国中化旗下领先的城市运营商和绿色建筑科技服务商，主要聚焦地产开发、精品持有、品质服务和建筑科技四类业务。据了解，中国金茂旗下具有充足的商业资产储备，后续也将陆续置入扩募资产至上海兴秀茂旗下，这为华夏金茂购物中心REITs未来扩募提供了想象空间。
中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产则为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自2013年开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩较高增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。
这只产品的发起人为印力集团。截至2023年6月30日，印力集团运营管理项目164个，遍布全国53个城市，全口径管理面积超过1,200万平方米，在管项目估值规模超过1,000亿元。
根据申报材料，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目。
消费REITs的星星之火
消费基础设施REITs作为成熟REITs市场的主要类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。在业内人士看来，首批消费基础设施REITs的获批，进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，也表明我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。
“作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件，优化商业网点布局；同时也帮助企业打通‘投融建管退’的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。”上述人士称。
从实际情况看，在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。
由此，中金基金认为，以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力、创新消费场景，改善居民生活水平，助力扩大国内需求、发挥消费的基础作用，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的政策部署，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。
“作为重要的资产类别之一，消费基础设施REITs未来市场规模可达万亿级别。对标国际市场，截至2023年10月，两支零售商业类REITs跻身全球市值最高的十支REITs行列，市值分别超过390亿美元和340亿美元，国内消费类公募REITs市场前景令人期待。”瑞思不动产金融研究院表示。
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